魔幻，佛山这个地方涨价才能去库存？
楼市下行期，大半个陈村都在“裸泳”？
先来看一条消息，万科缤纷四季南区，有一套二手，南向高楼层，还一线望江，竟然才单价1.9万，之前都是卖2.2万-2.3万的货，如今真的是大跌价，估计这套房子很快成交了！
万科缤纷四季南区6月份成交价格
于此同时，我们也去了一趟陈村东部、中部，看了看一手情况，发现开发商最低1.6万/㎡起，价格非常给力，毛坯、精装都有得选，三房首付2成25万起就能上车。
话不多说，来看下我们的踩盘报道！
新城：1.9-2.4万/㎡，真涨价了？
在售产品：在售1-9栋，5-95-115㎡三四房，4-6-7栋卖毛坯
售价：85㎡三房毛坯价1.9-2万/㎡，精装2.1-2.2万/㎡；95㎡三房毛坯价2万/㎡，精装2.2万/㎡；115㎡四房毛坯价2.1-2.2万/㎡，精装2.4万/㎡
今年5月，新城1栋清尾货，北向1.8万/㎡，靠路边；南向带装修，低楼层1.9万/㎡，历史最低，4栋新品85㎡北向，毛坯2.1万/㎡，南向2.4万/㎡。对比来看，价差不大。
项目位于广州7号线南延线陈村站旁，主打卖点是3轨交汇：7号线、佛山11号线（规划中）、广佛环线（南段预计今年通车），对比起来肯定是7号线价值最高，8站到番禺万博。
万博房价已经去到4万+，有一定的价值存在，可以吸引那边的自住客。8个站，价差1.5-2万/㎡。自住的话，这个价算是较合理。比起之前的价格，现在的更理性。
旁边就是万达，预计2024年开业，届时整体人流会有一个大提升，购物也会比较方便。
新希望 ：2-2.5万/㎡，竟然也涨价2千？
在售产品：13、16栋，78-88-103-126㎡三四房，毛坯出售
售价：78㎡均价2万/㎡，88㎡均价2.1万/㎡，103㎡均价2.2万/㎡，126㎡均价2.4-2.5 万。
今年6月，新希望新推1栋毛坯，78㎡总价不到200万，相当于直降2-3千/㎡，但这些单位很快没了，现在开发商涨价了， 反而卖的更好了！
户型方面：新希望最小78㎡可以做三房，面积小，总价就相对低一点，偷面积地方多，得房率高，装修也比新城好一点点。
另外，新希望还比新城更近万达广场，小区花园也做得更为精致，配套也比较多。
不足的是，整体价格比新城贵1000元/㎡，13栋靠近马路，16栋靠近十字路口，两栋楼都有一定的噪音干扰，直冲大马路十字路口，风水学上也有不少客户介意。
值得一提的是，新希望和新城双方互有股份，不知不觉，这两个项目，前三个季度竟然卖了22个亿了，登顶佛山网签前三！
天悦湾：1.6-1.8万/㎡，快卖完了
在售产品：二期9栋，78-94-108㎡三四房，78㎡少量
售价：1.6-1.8万/㎡
今年2月底，卓越碧桂园天悦湾推出部分特价单位，最低1.65万/㎡起，好楼层1.8万/㎡左右，对比来看，价差不大。
位置上，项目位于佛山佛陈路主干道附近，离地铁2号线仙涌站2-3公里，配套基本依赖底商，有一种两头不到岸的感觉，不像新城那边离广州近，离陈村镇中心也很远。
户型还是可以的，最大的优势就是便宜，均价1.6-1.8/㎡带装修，承载广州番禺和本地购买力居多。周边面貌以工业区为主，不知不觉也快卖完了，只剩下2-3栋楼了。
金悦府：1.7万/㎡，直降2-4千
在售产品：1-2-10栋，88-102-125-138㎡三四房，售价：1.7万/㎡
今年3月，金融街低层特价单位卖1.9万/㎡起，正常单位2.1万/㎡起。对比来看，相当于直降2-4千/㎡。均价1.7万/㎡带装修，可以说很便宜了。
金融街就在天悦湾附近，配套、区位、周边面貌基本一样，不重复说了。项目居住环境不错，门前有一条河涌，1-2栋高层南向望江，景观开阔，户型也还ok。
陈村优缺点：
陈村最大优势：位置极香，临广，又有四轨交汇。
陈村不足：陈村最拉胯的就是配套，尤其是教育，基本没有能拿得出手的学校，都是以周边村校为主。其实不是政府不建学校，而是没有人气，没有需求是不会先建好，肯定是大家都进来，确实有需求，学位严重不够时才会去建。
但问题是，陈村早些年涌进不少投资客，导致很多小区放盘量巨大，入住率又低，政府怎么可能去建学校，没人气，何来配套？
陈村入住率实拍
总结：
1，陈村的三房体量很大，竞争很激烈，都是次新楼，距离很近，楼价也差不多，如果只靠本地客根本消化不完，未来陈村还是卖地，卖新房，打广州客，目前拍地价格不贵，新房价格就不会贵，所以二手的流通性会很差，买二手参考万科缤纷四季南区！
2，陈村四房流通性很差，纯投资不要碰，虽然陈村四房比较少，价格也不贵，但显然陈村本地的四房需求还没达到市场要求，预计至少还要3-5年时间，所以陈村四房总价高，流通性并不高
3， 陈村东部的更加有价无市，荔园和太平洋两个小区，二手交易很差，目前一二手同时在售，小区入住率不到3成，底商缺乏，可怕的是17年当时买入都是2.2万-2.4万，有不少广州和禅桂客，新城和新希望之前卖过单价1.8万，所以他们根本出不来。
4，投资陈村一定是长线，不管你是三房，四房，不靠着大行情，陈村绝对起不来，目前陈村来个2成首付，就是为了吸引你们这些广州客户过来，不然陈村地怎么卖啊！
5，打铁还需自身硬，陈村早期广州客户逃离是一个危险信号，陈村没产业，教育缺乏，村镇级配套和面貌，导致如此局面，这些基础设施如果不夯实，将来只会更加危险。
陈村周边环境航拍
对此，怎么看？
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